est à votre écoute
Le Cabinet MPF
professionnel du crédit ?
Vous recherchez un véritable
Une envie ? Une idée ?
Un projet immobilier ?
QUE VOUS MANQUE-T-IL
POUR FRANCHIR LE PAS ?
ET SI C’ÉTAIT NOUS !
OBTENIR UN CRÉDIT
En toute confiance,
avec objectivité, clarté
et indépendance...
Contactez-nous pour une étude personnalisée.
 


Mentions légales

L’entreprise

Le CABINET MPF, Société à Responsabilité Limitée (SARL) au capital social de 15 500 €.

Siège social : Parc Athéna, Immeuble Paseo, 12 rue Ferdinand Buisson, 14280 SAINT CONTEST

Inscrite au Registre du Commerce et des Société de CAEN sous le n° 453 823 437

Responsabilité Civile Professionnelle : Amlin Europe NV, 25 rue de Liège 75008 PARIS N°2006PCA049

TVA intracommunautaire N° FR51453823437

Le CABINET MPF est Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, intervenant en qualité de courtier en prêts immobiliers. Le CABINET MPF est également mandataire d’intermédiaire en assurances.

N° ORIAS : 07031695  inscription vérifiable sur le site : https ://www.orias.fr

Code APE : 6492 Z

LE CABINET MPF certifie n’être soumis à aucune obligation contractuelle de travailler avec un ou plusieurs établissements de crédit, et déclare ne pas être détenu et ne pas détenir de droit de vote ou du capital d’un établissement de crédits.

LE CABINET MPF déclare ne pas avoir enregistré, avec un établissement de crédits, au cours de l’année précédente, une part supérieure au tiers de son chiffre d’affaires au titre de l’activité d’intermédiation.

LE CABINET MPF fait l’objet d’une supervision de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) dont l’adresse est la suivante : 4 place de Budapest, CS 92459, 75436 Paris Cedex 09.
Site :  http://www.acpr.banque-france.fr téléphone : 01 49 95 40 00.

Traitement des réclamations

En cas de réclamation, le CLIENT est invité à déposer une demande par écrit auprès du CABINET MPF, représentée par Monsieur Sébastien ROUAULT, sise Parc Athéna, Immeuble Paseo, 12 rue Ferdinand Buisson, 14280 SAINT CONTEST, tél : 02 31 06 16 60
Le CABINET MPF s’engage à :
A accuser réception de la réclamation dans un délai maximum de 10 jours ouvrables à compter de la réception de la réclamation.
A répondre au client dans un délai de 2 mois maximum entre la date de réception de la déclaration et la date d’envoi de la réponse au client, sauf survenance de circonstances particulières dûment justifiées.

Informatique et libertés

En application de la loi 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et libertés, les informations concernant le client, recueillies pour les besoins liés au mandat ne sont utilisées et ne peuvent faire l’objet de communication extérieure que pour les seules nécessités de gestion, d’action commerciale du courtier et de respect de la législation en vigueur.
En application des articles 39 et suivants de la loi du 6 janvier 1978 modifiée, relative à l’informatique, aux fichiers et libertés, le CLIENT bénéficie d’un droit d’accès et de rectification des informations qui le concernent.
Si le CLIENT souhaite exercer ce droit et obtenir communication des informations le concernant, il doit s’adresser au CABINET MPF.
N° D’identification CNIL : 1839727

Politique de confidentialité, gestion de données personnelles et gestion de cookies

Conformément au Règlement Général sur la Protection des Données adopté par le Parlement européen le 14 avril 2016, et à la Loi Informatique et Libertés du 6 janvier 1978 modifiée, le CABINET MPF vous informe de ses engagements et de vos droits en matière de confidentialité, de gestion de vos données personnelles et de cookies dans cette page dédiée « Politique de confidentialité ».

Droits :

Rappel de la Loi MURCEF : Code de la consommation L321-2 : « Aucun versement de quelque autre que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) d’argent ».
Le CABINET MPF s’interdit de percevoir une somme représentative de provision, de commission, de frais de recherche, de démarche, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque avant le versement effectif des fonds prêtés conformément à l’article L 519-6 du Code Monétaire et Financier.
Rappel de la loi Lagarde : « Un crédit vous engage et doit être remboursé, vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ».
Si la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt et que celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les sommes versées.
Lorsque la restructuration inclut un crédit immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter son crédit.
La diminution des mensualités peut éventuellement entrainer l’allongement de la durée ainsi qu’une éventuelle augmentation des taux d’intérêt applicables, des garanties requises, et majorer le coût du crédit.
Un crédit ne peut être consenti sans élément d’information permettant d’apprécier la situation financière de l’emprunteur.
Conformément à l’article 27 de la loi informatique et libertés du 6 Janvier 1978, modifié par la loi du 6 Août 2004, vous disposez d’un droit d’accès, de rectification ou radiation des données vous concernant auprès du CABINET MPF.

Nos partenaires bancaires :

Le CABINET MPF agit en qualité de courtier en opérations de banque et services de paiement.

  • Crédit Agricole Normandie
  • Caisse d’épargne Normandie
  • LCL
  • Crédit Foncier de France
  • Crédit Mutuel maine Anjou Basse normandie
  • BPE Groupe la Banque Postale
  • BNP Paribas
  • BRED
  • Crédit du Nord
  • Société Générale
  • La Banque Postale

Nos partenaires en regroupement de crédits.

Le CABINET MPF agit en qualité de mandataire d’intermédiaire en regroupement de crédits.

  • Coopération Financiere de Crédit
  • Crédit Conseil de France
  • AB Courtage
  • GE Money Bank
  • CFCAL
  • Créatis

 

Nos partenaires assureurs

Le CABINET MPF agit en qualité de mandataire d’intermédiaire en assurance de prêts.

  • Alptis Assurances
  • Metlife
  • Ugip Assurances
  • Afi Esca
  • Multinet
  • Magnolia Web Assurances

Informations générales des assurances de prêt immobilier avec prêteur bénéficiaire

Préalablement, il est rappelé que les assureurs peuvent appliquer des conditions spécifiques par rapport aux conditions générales selon les options choisies par l’assuré ou exigées par le prêteur.

Les données qui suivent ci-après précisent les points de vigilance sur lesquels chaque futur assuré doit se déterminer avant toute adhésion.

La comparaison des offres ne se limite pas au prix mais exige de la part de l’assuré, une attention particulière sur de nombreux points repris dans la notice d’information, en particulier sur les prestations garanties et les modalités.

Avant la confirmation de mandat, le courtier remettra à son mandant la notice descriptive valant conditions de l’organisme assureur.

Conformément à l’article L520-1 du code des assurances, le courtier doit préciser les exigences et les besoins du souscripteur et vérifier si les informations fournies par le souscripteur sont adaptées à la complexité du contrat, objet de la notice.

Observations sur le changement d’assurance emprunteur en cours d’amortissement de prêt :

a) N’effectuer aucun changement de contrat si les conditions de santé de
l’emprunteur ont évolué défavorablement depuis la prise d’effet du contrat en cours.

b) Ne résilier l’ancien contrat qu’après accord formel de la banque sur le nouveau contrat et les garanties équivalentes.

1) Les modalités d’adhésion

– Assurés : emprunteur, co-emprunteur , caution, associé de personne morale.

– Ages : âge de souscription, âge limite et âge de cessation de garantie

– Prêts éligibles : certaines garanties ne peuvent être souscrites pour certains prêts

– Quotité choisie exprimée en pourcentage : la quotité détermine la part de capital qui sera prise en charge. Le choix de l’option dépend du profil des emprunteurs, des revenus de chacun et de leur capacité à assumer le remboursement du capital. Pour les indivisions et SCI, la quotité doit être en relation avec les parts détenues (à défaut de choisir la quotité à 100% pour chaque assuré). Les banques préconisent pour un couple une quotité de 2 x 100% soit 200%.

Voir ci-après le mode d’indemnisation forfaitaire selon les quotités et le mode indemnitaire.
– Conditions de santé :

Les formalités d’entrée dans l’assurance sont graduées selon, la nature des garanties , l’âge de l’assuré, l’encours assuré, l’état de santé.

• Questionnaire de santé
• Bilan de santé complet

Toute omission, réticence, fausse déclaration intentionnelle ou non dans les informations fournies dans le questionnaire entrainent l’application des sanctions prévues aux articles L 113-8 et L 113-9 du code des assurances et notamment la nullité du contrat en cas de fausse déclaration.

Le droit à l’oubli :
La loi du 26 janvier 2016 de modernisation du système de santé a fixé à 10 ans maximum après la fin du protocole thérapeutique (5 ans pour les cancers survenus avant 18 ans) le délai au terme duquel aucune information médicale
relative aux pathologies cancéreuses ne peut être demandée
par les assureurs.

Un document informe les candidats à l’assurance :

– de leur droit de ne pas déclarer d’anciennes pathologies comme le cancer dans le questionnaire de santé.

– et de ne pas subir de majoration de tarif ou d’exclusion de garanties du fait de ces anciennes affections au nom d’un risque de santé aggravé.

(voir ci-après la convention AERAS)

2) Le contenu des garanties de base et optionnelles selon les organismes assureurs et les banques.

En fonction des garanties et des quotités, l’assureur versera un capital au banquier prêteur bénéficiaire (décès et PTIA) ou tout ou partie des mensualités, dans les autres cas directement à ce bénéficiaire.

– Le décès :
Paiement du capital restant du ; la garantie cessant au plus tard à une date anniversaire fixée dans le contrat.

– La perte totale et irréversible d’autonomie : P.T.I.A (consécutive à maladie ou à accident)
La PTIA est assimilée au décès, et le capital dû est déterminé par référence au jour où la date de consolidation de la PTIA est fixée par expertise médicale.(équivalent en principe de la 3ème catégorie de la sécurité sociale)

– La garantie incapacité temporaire totale (ITT) et invalidité permanente totale ( IPT) :

A : ITT : incapacité temporaire totale

La prise en charge des échéances dépend de la période de franchise souscrite ( ex : à compter du 31ème jour , 91ème jour…180ème jour…)

Pour ouvrir droit aux remboursements, l’incapacité doit entrainer une interruption réelle et complète des activités professionnelles ou des activités de la vie quotidienne.

En cas de reprise du travail à mi-temps et sous certaines conditions, et selon les contrats, l’assureur rembourse ou non les échéances à hauteur de 50%*(temps partiel thérapeutique) *ou autre quotité (mode forfaitaire ou indemnitaire)
En cas de rechute, les assureurs peuvent appliquer ou non une nouvelle période de franchise.

Les prestations de l’assureur cesseront d’être versées en cas de reprise d’activité.

Au-delà d’un certain délai, l’assuré peut passer en IPT ou IPP selon les contrats.

Un rappel :
En matière d’invalidité ou d’incapacité, être attentif à la notion d’incapacité professionnelle : Si l’assuré est incapable pour son activité actuelle mais capable pour autre activité , l’assuré ne sera pas indemnisé.

Le contrat couvre-t-il l’invalidité ou l’incapacité en l’absence d’activité professionnelle au moment du sinistre ? Privilégier les contrats qui prévoient la
garantie pour interruption d’activité professionnelle ou interruption des occupations de la vie quotidienne.

Selon les contrats , l’assuré n’est pas couvert en cas d’inactivité.

B : IPT : invalidité permanente totale

L’IPT suppose que l’assuré présente une invalidité fonctionnelle physique ou mentale et une invalidité professionnelle.

Le taux d’invalidité fonctionnelle est fixé d’après un barème indicatif des incapacités utilisé par le médecin conseil de l’assureur.

Le taux d’invalidité professionnelle est apprécié selon les répercussions de l’invalidité sur la profession (ou sur d’autres activités)

Les barèmes sont transmis en annexe des notices.

Le taux d’invalidité permanente doit être supérieur ou égal à 66%.

Les prestations versées par l’assureur cesseront en principe :

Si le taux d’invalidité devient < à 66%.
A la date à laquelle l’assuré fait valoir ses droits à une pension vieillesse et au plus tard a un âge butoir. …/…

Selon les contrats : soit l’assureur prend en charge les mensualités, soit l’assureur assure le remboursement du capital restant dû.

La garantie invalidité permanente partielle. (IPP)

Le taux d’invalidité doit être compris entre 33% et 65% : c’est le principe (mais certains contrats , très rares , peuvent prendre en compte une IPP < à 33%.)

Pour bénéficier de cette garantie, l’IPP doit être consolidée avant la date à laquelle l’assuré fait valoir ses droits à une pension vieillesse et au plus tard à un âge butoir.

Les prestations versées par l’assureur cesseront en principe :

– si le taux d’invalidité devient < à 33%.
– à la date de retraite ou à l’âge butoir fixé…

En matière de prestations de l’assureur : soit un % de l’échéance, soit un taux de prise en charge proratisé au taux d’incapacité.

Cette invalidité correspond en principe à une invalidité de 1ère catégorie de la sécurité sociale (entre 33% et 65%).
La perte d’emploi :

le principe : cette assurance couvre la perte d’emploi et prend en charge les échéances selon les quotités définie dès survenance de la perte de salaire ( voir délais ci après)

Il Est conseillé de vérifier les définitions de la perte d’emploi : (chômage, licenciement pour faute, rupture conventionnelle, etc)

Cette assurance, en principe, est réservée aux salariés du secteur privé, en CDI.
2 formes d’indemnisation existent (report d’échéances ou prise en charge des échéances)

Les garanties spécifiques des professionnels de santé (modalités spécifiques et tarifs préférentiels)

Autres garanties optionnelles adaptées à l’assuré (extension de garantie par rapport aux risques exclus)

Dans toutes ces situations, une attention particulière doit être portée sur la durée des garanties (âge limite et durée de l’indemnisation)

3) Modalités de calcul de l’indemnisation

Les prestations versées sont limitées à des plafonds spécifiques selon les risques (décès, ITT/IPT/IPP)

Un point important : le calcul de l’indemnisation

a) Forfaitaire : échéances prises en charge selon les quotités et selon les contrats,
proportionnellement au taux d’invalidité(pour l’IPT et l’IPP)

b) Indemnitaire : échéances prises en charge selon l’éventuelle perte de revenus (ex : si l’assuré bénéficie du maintien partiel de son salaire, la prise en charge sera limitée au manque à gagner)

4) La mise en œuvre des garanties et conditions de recevabilité

Article L 113-2 du code des assurances.
Reprendre les articles 113-1 – 113-2.

Toute demande d’indemnisation doit être accompagnée de renseignements et de documents demandés dans la notice, à défaut l’instruction de la demande ne pourra être réalisée.

Une fois prise la décision de l’assureur et en cas de désaccord avec les conclusions de l’expert, il est possible de demander une expertise contradictoire en présence
d’un médecin au choix de l’assuré.

Toute fausse déclaration en cas de sinistre expose le bénéficiaire du contrat et l’assuré à une déchéance de garanties.

Le recours au médiateur de l’assurance est toujours possible.

Dates et délais, notions essentielles pour la recevabilité des garanties

Quelques exemples :

Date de prise d’effet du contrat : acceptation de l’offre, mandatement des fonds à la date de réception de la demande d’adhésion, plusieurs dates possibles.
La date de prise d’effet est mentionnée sur le certificat d’adhésion.

Délai de carence : délai se situant entre la date de prise d’effet du contrat d’assurance et date à laquelle les garanties prendront effet (période de latence
ou d’attente ( ex : suicide , délai de carence de 1 ou 2 ans).

En matière d’invalidité assortie d’un délai de carence, il peut être stipulé, par exemple, que l’invalidité qui se révélerait dans les 6 mois de la prise d’effet du contrat ne sera jamais garantie même si cet état va au-delà des 6 mois.
Délai de franchise : période de non indemnisation exprimée en jours (ex ITT franchise 90 jours , l’assureur prendra en charge les prestations à partir du 91éme jour d’ITT) 3 mensualités resteront à la charge de l’assuré.

Durée d’indemnisation : âge de fin des prestations ou période au6delà de laquelle l’indemnisation cessera.

Le contrat peut prévoir une durée d’indemnisation au-delà de laquelle le risque n’est plus assuré (risque décès à une date anniversaire, durée d’indemnisation d’une perte d’emploi, etc)

5) Les risques exclus

Les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées, claires et précises de façon à permettre à l’assuré de connaître exactement l’étendue des garanties (en se
référant à des faits et des circonstances ou obligations bien déterminées)

(Article L113-1 précité et L 112-4 du code des assurances.)

L’assuré est-il garanti pour les sports amateurs ?
L’assuré est-il couvert en cas de survenance d’un sinistre à l’étranger ?

Vigilance sur les contrats qui excluent toutes les antériorités de santé y compris celles déclarées sur le questionnaire médical.

L’assureur doit informer explicitement l’assuré sur les modalités de prise en charge.

Un point de vigilance sur les maladies non objectivables :

Il s’agit de souffrances subjectives que le médecin ne peut mesurer objectivement ou de maladies se manifestant physiquement avec une cause subjective.

Ex : fatigue chronique, dépression, affection psychosomatique, pathologie du dos, burn-out.

Vérifier les conditions de garantie, dans certains cas ces maladies ne peuvent être prises en charge qu’à condition d’une hospitalisation sur une certaine durée ou
d’une intervention chirurgicale.

Dans les cas d’exclusion, l’assureur peut prévoir des exceptions moyennant une surprime, à intégrer dans les éléments de comparaison des offres.

Les risques professionnels ou sportifs peuvent être rachetables selon les contrats.

6) Le prix et le paiement des cotisations.

La base de calcul : capital initial ou capital restant dû (en règle générale, le calcul s’effectue sur le capital initial en matière d’assurance groupe et sur le capital
restant dû, c’est à dire de façon dégressive , pour l’ assurance individuelle)

Le prix dépend de l’étendue des garanties et du profil de risque de l’assuré.
Le prix peut être garanti (même en cas de survenance de problème de santé en cours de prêt) ou non garanti et susceptible d’évoluer selon les âges et risques

Le coût de l’assurance s’exprime en TAEA, ce qui permet la comparaison avec le TAEG et en montant en € (voir la FSI remise par le prêteur)

Les primes d’assurances sont dues et prélevées pendant les périodes de différé d’amortissement ou de différé d’intérêt.

Non-paiement des cotisations : Article L113-3 du code des assurances : à reprendre

A défaut de paiement, une mise en demeure sera adressée à l’assuré par l’assureur avec information au prêteur (et risque de déchéance du terme). Une période de suspension de garantie est prévue.

Après mise en demeure et délai prévu pour la résiliation, la remise en vigueur des garanties n’est plus possible.

7) la prescription.

Articles L114-1 – L114-2 et L114-3 du code des assurances.

Principes généraux :

Toutes actions dérivant du contrat se prescrivent par 2 ans à compter de l’évènement qui y donne naissance.

Ce délai ne court :

En cas d’omission, fausse déclaration que du jour ou l’assureur en a eu connaissance.

En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignorés jusque là.

8) Convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé)

Site : www.aeras-infos.fr

Si l’état de santé de l’emprunteur ne permet pas d’obtenir une assurance aux conditions habituelles, le prêteur proposera la convention AERAS.

Pour en bénéficier il faudra avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt et réaliser un emprunt d’un montant maximum de 320 000€.

Le dossier sera examiné par un service médical spécialisé voire par un groupe de réassureur.

En cas d’accord, l’assureur peut proposer une surprime qui ne peut dépasser 1,4 points de plus que le TAEG.

En cas de refus, la commission de médiation de l’AERAS sera saisie. Il est prévu un délai maximal de traitement de 5 semaines dont :

– 3 pour la réponse de l’assureur
– 2 pour la réponse de la banque

A défaut d’accord de l’assureur, l’emprunteur peut proposer au prêteur des garanties alternatives.

A défaut d’accord de l’assureur et du prêteur la commission de médiation peut être saisie.

9) Glossaires Site : www.ccsfin.fr

LES CONDITIONS GENERALES DES ASSURANCES PREVOYANCE DECES ET GARANTIES COMPLEMENTAIRES

1) Définition

Contrat d’assurance qui permet le versement d’un capital ou d’une rente à un bénéficiaire désigné en cas de décès.

Moyen de se prémunir en cas de sinistre et de protéger ses proches.

Ces contrats peuvent être souscrits individuellement ou collectivement à l’occasion d’un prêt, ou en dehors de toute opération de prêt bancaire.

Ce contrat peut être assorti de garanties complémentaires (incapacité, invalidité, dépendance, majoration en cas de décès accidentel, etc).

Il est possible de prévoir une rente (rente éducation, rente à un enfant handicapé).

Les primes versées ne sont pas récupérables par l’assuré et sont définitivement acquises à l’assureur (par opposition à l’assurance vie).

L’assurance prévoyance n’est pas un produit d’épargne.

2) Les principes généraux sont ceux qui régissent les contrats d’assurance
emprunteur ; la différence concerne la clause bénéficiaire qui est libre (contrairement à l’assurance emprunteur ou le bénéficiaire du contrat est le prêteur)

Dans le système français, il existe 3 niveaux de protection

– La sécurité sociale
– Les régimes complémentaires employeur
– Les prévoyances collectives ou individuelles (ces derniers sont souscrits sur option
par les assurés et sont nommés sous le terme générique de contrats prévoyance)

Informations générales des prêts relevant des Art L 313- 1 et suivants du Code de la consommation (Loi Scrivener 2) – Crédit immobilier

Décret du 29/06/2016 et art L 313-6 et art R 313-4 du code de la consommation

Les conditions particulières des prêts non réglementés sont propres à chaque banque sauf en ce qui concerne les dispositions relevant du code de la consommation
Les prêts réglementés peuvent faire l’objet de conditions spécifiques.

Nature des financements

Objets
– Achat terrain à bâtir
– Achat d’immeuble à usage d’habitation neuf ou ancien ou construction
– Travaux sur immeuble à usage d’habitation (dans le cadre de la loi Scrivener 2)
– Acquisition de parts de SCPI

Emprunteurs
– Personnes physiques
– SCI et autres personnes morales ayant un objet social éligible aux prêts définis

Destination des investissements
– Résidence principale
– Résidence à usage locatif
– Résidence secondaire

Typologies des prêts
Les prêts réglementés concernent les prêts résidence principale, à l’exception des prêts épargne logement qui sous certaines conditions peuvent financer les résidences secondaires (pour les plans et livrets épargne logement ouverts avant le 1er mars 2011)
• Prêt non réglementé
• PTZ et éco PTZ
• PAS
• Prêt action logement
• Prêt conventionné
• Prêt avec collectivités locales
• Prêt fonctionnaire
• Prêt épargne logement
• Prêt relais
• Prêt en devise
• Prêt in fine

Durées

• Prêt relais : 2 ans maximum
• Autres prêts de 2 à 30 ans selon les réglementations

Les différents taux

• Taux fixes

• Taux variables ou révisables (index de référence Euribor 3 mois ou 1 an, Eonia, TME…+ marge du prêteur)

Ces taux varient en fonction de l’évolution des indices.

Il existe des dispositifs de plafonnement des échéances en cas de hausse , mais qui ont pour conséquence un allongement de la durée d’amortissement du prêt.
Les taux varient en règle générale à la date anniversaire du contrat.

Il peut être prévu la possibilité de conversion d’un taux révisable en taux fixe, avec des frais correspondants à préciser dans la FISE (frais de dossier, pénalités)

En période de taux de référence négatif, le prêteur a prévu une clause plancher de l’indice de référence ou a précisé que le taux d’indexation ne pourra être inférieur à 0%.

En tout état de cause, lorsque les taux de référence sont bas, le prêteur réservera ces taux sur des périodes d’amortissement courtes et s’interdira le cas échéant de consentir des prêts à taux variable sans cap.

Exemple pour un prêt de 100 000€ durée 12 ans (avec taux nominal variable non capé hors frais, assurances et accessoires)

• Hypothèse :

Prêt 100 000€
Taux nominal initial de la première année : 1,5% (Euribor 3 mois + marge bancaire)
Durée 144 mois
Echéances : 759,25€

Taux, fin de la première année : 3%, et maintien du taux de 3% sur les 11 dernières années.

L’emprunteur a le choix entre :

Soit le maintien des échéances d’origine : 759,25€, et ajustement de la durée d’amortissement qui passera de 144 mois à 158 mois.

Soit la modification des échéances d’origine actualisées à 822,14€ sans ajustement de la durée d’amortissement.

• Taux capés : le taux capé est un taux révisable pour lequel il est prévu une limitation à la hausse seulement ou à la fois à la hausse et à la baisse
Il existe des CAP +1/-1, ou CAP+2/-2 voire plus
Un emprunt à taux 2% CAPE +1/-1 serait limité à la hausse à 3% et a la baisse à 1%.
C’est une option sécurisée dans la mesure ou le montant maximum de l’échéance sera connu à l’avance.

Il est prévu également des mécanismes de plafonnement des échéances.

Il est possible, sur une même opération, de combiner ces différentes options. Chaque modification du taux de l’indice de référence sera notifiée à l’emprunteur avec les conséquences sur ses échéances et la durée restant à courir.

Le prêteur remettra à l’emprunteur une simulation d’évaluation des taux et ces éléments seront reportés sur la FISE permettant à l’emprunteur de mesurer l’impact sur le coût de son crédit.

Au taux net du prêteur, il faut ajouter certains frais qui vont servir de base de calcul au TAEG.

Le TAEG, taux annuel effectif global intègre, outre le coût des intérêts, les honoraires IOB, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations assurance emprunteur, les frais bancaires et en particulier les frais d’ouverture de compte bancaire le cas échéant. Ce taux est exprimé en pourcentage de la somme empruntée.

Selon la Cour de Cassation, la souscription des parts sociales exigées par une banque à l’occasion de l’octroi d’un prêt doit être, pour le montant souscrit, intégrée dans le TAEG.

Ce taux ne peut être supérieur au taux de l’usure applicable au type de financement.
Le TAEG est précisé sur la FISE et sur l’offre de prêt.
Le TAEG ne prend pas en compte les frais d’acquisition (TVA, droits d’enregistrement, frais notaires, honoraires de négociation, frais administratifs, etc).
En cas de dépassement du taux d’usure ou de taux erroné, le prêteur sera passible de sanctions civiles (déchéance des intérêts) ou pénales.

Les offres

Avant signature de l’offre de prêt, une information précontractuelle est nécessaire pour la sécurité du consommateur, avec en particulier la détermination du TAEA (pour l’assurance emprunteur) et la remise de la FISE.

• L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires qui débute le lendemain du jour de la réception de l’offre.

• Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre pendant une durée minimale de 30 jours calendaires (variable selon les prêteurs)

L’offre est assortie de conditions qui sont les suivantes :

• Conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre, de l’acquisition (ancien ou VEFA) ou du contrat de construction ou des travaux (condition résolutoire). Les parties peuvent convenir d’un délai plus long.
En l’absence de conclusion du contrat principal et conformément aux art L 313-36 et R 313-22 du Code de la consommation, le prêteur pourra demander des frais d’études limités à 0.75% du prêt sans pouvoir excéder 150€.

• Obtention des autres prêts nécessaires au financement de l’opération à la condition que chacun de ces prêts soit supérieur à 10% du crédit total (condition suspensive)

• Constitution des garanties (condition suspensive)

• Acceptation de l’assurance emprunteur.et à défaut il est prévu de recourir à la procédure AERAS ( www.aeras.fr) (condition suspensive)

Les prêteurs stipulent une clause de solidarité et d’indivisibilité

Solidarité : les obligations résultant du prêt engagent solidairement tous les emprunteurs.

Indivisibilité : la créance du prêteur est indivisible et pourra, en cas de décès de l’emprunteur, être réclamée à chacun de ses héritiers (situation en absence d’ assurance emprunteur )

les différentes sûretés pour garantir le prêt bancaire

2 catégories

– les sûretés personnelles
– les sûretés réelles

A) Les sûretés personnelles

Ce sont des engagements personnels pris par une caution (personne physique ou personne morale ) en garantie d’un prêt , sur la totalité de son patrimoine, sans affectation sur un bien déterminé ( sauf le cas d’une caution hypothécaire)

La société de caution mutuelle

Le cautionnement est consenti par une société de caution mutuelle généralement constituée par une banque ou par un regroupement de plusieurs banques (Crédit Logement).

Certaines sociétés sont constituées par des mutuelles de prévoyance (par exemple des mutuelles de fonctionnaires)

Le coût de la garantie varie et les composantes du prix sont les suivantes

o un versement par l’emprunteur dans un fond de garantie , qui constitue une réserve mutualisée entre les emprunteurs pour faire face à des défaillances de certains d’entre eux.

o Une commission de caution à titre de frais de dossier

Si la société de caution est appelée en garantie par le prêteur, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, elle remboursera le prêteur et sera subrogée dans les droits de ce dernier.

La société de caution aura recours contre l’emprunteur défaillant à hauteur de la créance qui aura été remboursée au prêteur.

La caution mutuelle est une garantie pour le prêteur.

Vis-à-vis de l’emprunteur, la société de caution mutuelle qui aura payé la banque, deviendra son nouveau créancier et pourra exercer tout recours amiable ou judiciaire pour obtenir le remboursement des sommes dues.

Le cautionnement personnel gratuit par une personne non professionnelle
Une personne peut se porter garante d’un débiteur envers son créancier.
La caution prend l’engagement sur la totalité de ses biens de payer le prêteur au lieu et place de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier, à hauteur de la créance en capital, intérêts et accessoires.

2 types de cautionnement

• le cautionnement simple sans solidarité entre les cautions (en cas de pluralité de cautions) avec bénéfice de discussion. (art. 2298 et suivants du code civil)

• le cautionnement solidaire avec solidarité entre les cautions et le débiteur et renonciation au bénéfice de discussion (c’est cette deuxième catégorie de cautionnement qui est généralement retenue par le prêteur)

La caution solidaire qui renonce au bénéfice de discussion, est tenue au même titre que l’emprunteur , et le prêteur peut , en cas d’impayé , appeler en garantie ,en premier lieu , la caution pour le montant de la dette.

Il est possible de cantonner le cautionnement pour une partie du montant du prêt

La caution doit justifier d’un revenu et d’un patrimoine suffisants pour répondre de ses obligations.

B) Les sûretés réelles

Ce sont des garanties qui portent sur un bien déterminé

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque est une garantie inscrite sur un bien immobilier, bâti ou non bâti en garantie du prêt, en vertu d’un acte authentique.

L’inscription sera inscrite par le notaire auprès du service de la publicité foncière pour la durée du prêt + 1 an.

A partir de l’inscription et tant qu’il n’y aura pas eu de mainlevée du prêteur, l’immeuble ne pourra être vendu sans avoir remboursé le prêteur.

Le prêteur a le droit de préférence et le droit de suite sur l’immeuble.

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur pourra poursuivre la vente forcée du bien par voie de saisie immobilière (vente par adjudication)

Ne pas confondre avec la promesse d’hypothèque (acte sous seing privé)

La promesse d’hypothèque est un engagement de l’emprunteur qui s’oblige, si le prêteur le demande, à consentir une hypothèque.

C’est une promesse de garantie qui deviendra, si le prêteur le demande, garantie à dater de l’acte authentique.

Le Privilège de prêteurs de deniers ( par acte authentique comme l’hypothèque)
C’est une garantie qui produit les mêmes effets que l’hypothèque avec les exceptions suivantes :

• elle ne peut être retenue que pour garantir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier existant
• elle ne peut garantir que la part du prêt qui représente le prix de vente du bien immobilier (hors travaux éventuels)

Cette garantie présente l’avantage d’être exonérée de la taxe de publicité foncière qui est appliquée en matière d’hypothèque (régime dérogatoire pour les garanties prises en Alsace- Moselle).

Les nantissements

Le nantissement confère au prêteur un droit de préférence et un droit de suite.

Ce sont des garanties prises sur des biens mobiliers (valeurs mobilières, parts de sociétés, contrat d’assurance vie) et consistent en un blocage des avoirs de l’emprunteur.

Les avoirs de l’emprunteur doivent être libres et ne pas faire l’objet de clauses restrictives ; ainsi il n’est pas possible de nantir un contrat d’assurance vie dont la clause bénéficiaire serait acceptée.

Ces garanties sont généralement prises par actes sous seings privés.

Ces garanties sont notifiées aux teneurs de comptes (titres) aux sociétés (nantissement de parts) et aux sociétés d’assurances (nantissement d’un contrat d’assurance vie).

Les services accessoires à l’obtention du crédit

• Souscription assurance emprunteur soit auprès de l’assurance du prêteur ou soit auprès d’un assureur choisi par l’emprunteur (avec garanties équivalentes).

o Le prêteur remet les informations sur le coût de l’assurance avec le TAEA lors de la simulation ( le TAEA équivaut au TAEG avec assurance – le TAEG hors assurance) cette information permettra de comparer les offres.

o La FISE , fiche d’information pré contractuelle reprendra l’ensembles des conditions financières.

• L’ouverture d’un compte de dépôt dans les livres de la banque

• La domiciliation des salaires voire des autres revenus

(Ordonnance du 3 juin 2017) Si le banquier stipule dans l’offre de prêt une obligation de domicilier les revenus, l’emprunteur est tenu de respecter cette obligation durant 10 ans.

Cette obligation doit avoir pour l’emprunteur une contrepartie sous forme d’un avantage individualisé (par exemple, un avantage de taux doit être quantifié).

Ce dispositif s’appliquera pour les offres émises à compter du 1er janvier 2018.
(art L 313-25-1 code de la consommation)

Hypothèse d’une évaluation du bien immobilier

Si le banquier souhaite faire évaluer un bien immobilier, soit pour vérifier la valeur du bien en cas d’acquisition, soit la valeur du bien offert en garantie, il devra recourir aux services d’un expert immobilier indépendant qui doit satisfaire à des normes et des conditions de formation.

Cet expert immobilier devra être signataire de la charte de l’expertise en évaluation immobilière (Article 313-20 du code de la consommation).

La mission de l’expert devra être suivie d’un rapport d’expertise prenant en compte également les facteurs juridiques, économiques et fiscaux justifiant la valorisation retenue.

Les frais et honoraires de l’expert seront intégrés dans le coût du crédit et devront être comptés dans le TAEG (art R 313-1-0-3 du Code de la Consommation).

Modalités de déblocage des fonds et d’amortissement

Les déblocages des prêts :
La réalisation du prêt s’effectue par la libération des fonds au moment de la conclusion du contrat.
Pour une acquisition, à partir de la signature de l’acte authentique (virement adressé au notaire)

Pour les constructions, VEFA , travaux, déblocage par tranches sur justificatifs Le dernier déblocage doit , en général , intervenir dans un délai maximum de 2 ans
après le premier versement (selon les contrats de prêt). .

Les remboursements

• Echéances, mensuelles, trimestrielles, semestrielles , annuelles

• Le crédit peut prévoir une franchise totale en capital ( un différé) et l’emprunteur aura à payer ses intérêts et ses primes d’assurance .Le crédit peut prévoir soit une franchise totale ou partielle en capital et selon les cas une franchise d’intérêts.

• Une période de préfinancement (préalable à la phase d’amortissement) :
Cette période n’est pas, en principe, incluse dans la durée totale initiale
du prêt.

Les intérêts intercalaires (comptabilisés avant le début du remboursement du prêt)
sont calculés lorsqu’il existe un écart entre la date de valeur de mise à disposition des fonds et la date de la première échéance .
Ces intérêts sont en principe payés mensuellement, pendant la période ou le prêt ne pourra pas être consolidé, par exemple si déblocage du prêt par tranche sur la durée des travaux , ou avance VEFA.

Ils sont calculés sur le montant total des déblocages de fonds.

A défaut d’être payés mensuellement, les intérêts seront ajoutés au montant du crédit consolidé.

Les principaux modes d’amortissement :

Chaque échéance se compose du montant des intérêts sur le KRD et du montant du capital restant du et du montant du capital.

Plusieurs modalités :

• Les échéances constantes (avec remboursement progressif du capital)
La part des intérêts est importante en début de remboursement et, au fur et à mesure la part de capital dans l’échéance augmente et la part d’intérêt diminue

• Les échéances dégressives avec amortissement constant du capital
La part de capital remboursée à chaque échéance est identique sur toute la durée de l’emprunt, et les intérêts sont dégressifs au fur et à mesure que le capital diminue

• Le lissage de crédits

Le prêt à paliers ou prêt lissé permet d’aménager des mensualités en fonction des échéances des autres prêts en cours ou à souscrire pour obtenir un remboursement constant.

Le prêteur compense les différents financements qui ont des durées différentes (ex PTZ d’une durée de 5 ans prêt épargne logement 7 ans)
Les 5 premières années seraient trop importantes pour l’emprunteur et le lissage permet d’éviter des échéances trop lourdes au départ et de les rendre constantes sur une durée coincidant avec les capacités de remboursement de l’emprunteur.
Le prêt principal est calculé par paliers.

• Les prêts relais et les prêts in fine

Le capital est amorti au terme du contrat, seuls sont payés les intérêts selon la périodicité définie.

• Le crédit modulable

Ce crédit permet à l’emprunteur de modifier ses échéances (en les augmentant par exemple de 20% selon le contrat ou en les baissant) sur une période définie et plafonnée.

La baisse des échéances aura pour conséquence une augmentation de la durée et du coût du crédit.

• Le report d’échéances
Ce report permet de suspendre pendant une période définie le remboursement d’un crédit avec pour conséquence une augmentation du coût du crédit

Ces opérations sont encadrées dans le temps et l’éventuel allongement de la durée du prêt sera limitée

le remboursement anticipé

Conditions de droit commun

L’emprunteur peut se libérer par anticipation du capital restant dû soit en totalité soit partiellement.

Le prêteur percevra une indemnité dont le montant peut être égal à six mois d’intérêts calculés sur le montant du capital remboursé.

Cette indemnité est plafonnée à 3% du capital restant dû avant le remboursement.
L’indemnité n’est pas due dans les situations suivantes :

• Remboursement motivé par la vente du bien faisant suite à un changement de lieu d’activité professionnelle du ou des conjoints

• Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement, procédure collective)

• Vente du logement suite au décès de la personne avec laquelle l’emprunteur vit en couple.

Le remboursement ne peut intervenir qu’aux dates d’échéances fixées dans l’offre et après paiement de la mensualité échue à cette date. L’emprunteur doit aviser le prêteur 1 mois avant. La somme remboursée, si remboursement partiel, doit être égale au moins au dixième du prêt initial.

Ce remboursement partiel se traduit, au gré de l’emprunteur :

• Soit par une réduction du montant de l’échéance, avec maintien de la durée du prêt qui reste inchangée (les échéances sont réduites proportionnellement).

• Soit par une réduction du nombre d’échéances, c’est-à-dire une réduction de la durée du prêt sans modification des échéances.

Il existe des spécificités pour des financements éligibles au marché hypothécaires, ainsi que pour les financements réglementés.

Des intérêts compensatoires (pour les prêts à taux progressifs et pour les prêts à taux révisables) :

En cas de remboursement d’un prêt à taux progressif, il est prévu dans l’offre des intérêts compensatoires.

Ces intérêts assurent au prêteur, sur la durée effectivement courue, un taux de rendement égal au taux moyen prévu dans les conditions particulières.

Le calcul résulte du différentiel d’intérêts perçus à la date du remboursement anticipé entre les intérêts effectivement perçus et les intérêts calculés au taux moyen stipulé dans les conditions particulières

Déchéance du terme : exigibilité du prêt

Le prêteur pourra se prévaloir de la déchéance du terme et donc de l’exigibilité immédiate du prêt après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai, par exemple 15 jours , dans les cas suivants :

– Défaillance dans le remboursement (échéances impayées)
– Utilisation des fonds prêtés non-conforme à l’objet du financement
– Décès de l’emprunteur sauf paiement par l’assureur.
– Disparition ou diminution des suretés ou défaut d’assurance sur le bien
– Manœuvres frauduleuses en cas de fausses déclarations ou omission intentionnelle sur la situation ayant servi de base à l’octroi du financement

En cas défaillance sans déchéance du terme, le prêteur appliquera un intérêt majoré (majoration qui peut être de 3 points) qui se substituera au taux d’intérêt annuel pendant la période du retard.

En cas de défaillance avec déchéance du terme, le prêteur pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés.

Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produiront un intérêt de retard (majoration du taux du prêt).

En outre une indemnité qui peut être égale à 7% des sommes dues sera demandée par le prêteur à l’emprunteur.

Inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers)

Le prêteur informe l’emprunteur qu’il est tenu de déclarer à la Banque de France les incidents de paiement caractérisés liés au prêt.

Ces informations sont inscrites au fichier FICP accessible à l’ensemble des établissements de crédit.

Le prêt en devises

Prêt avec risque de change sur la monnaie de remboursement du crédit

Prêt immobilier comportant un risque de change :
Article L 313-64 du code de la consommation précise : « les emprunteurs ne peuvent contracter des prêts libellés dans une devise autre que l’euro, remboursables en euro ou dans la devise concernée, que s’ils déclarent percevoir principalement leurs revenus ou détenir un patrimoine dans cette devise au moment de la signature du contrat de prêt, excepté si le risque de change n’est pas supporté par l’emprunteur.

Les financements sont réservés pour les devises de l’Union Européenne.

L’emprunteur doit déclarer sur l’honneur qu’il perçoit au minimum la moitié de ses revenus annuels dans la devise retenue ou qu’il détient un patrimoine représentant au moins 20% du crédit dans la devise.

Ces engagements sont repris dans l’offre de prêt.

Il est nécessaire d’établir la preuve de ces déclarations par des justificatifs appropriés, la déclaration sur l’honneur n’est pas suffisante.

Le risque de change peut avoir des conséquences sur le coût du prêt et sa durée, et toutes les devises, sont soumises à des variations de taux de change les unes par rapport aux autres et aucune n’est protégée et ne peut être considérée comme stable.

Le gain financier apparent au moment de la souscription du prêt peut, en cours d’amortissement se transformer en perte financière.

Le prêteur remettra à l’emprunteur une notice explicative.

Cette notice devra préciser les données qui viennent d’être rappelées ainsi que :

• les modalités d’accès au taux de change
• la nature des frais perçus lors des opérations de change ainsi que leur montant ou les modalités de calcul
• les possibilités éventuelles de conversion du prêt vers un prêt en euro , avec le coût et les mensualités
• les modalités d’information annuelles sur la capital restant dû , avec prise en compte en particulier, des écarts par rapport à ce qui était prévu à l’origine sur le tableau d’amortissement .

Le prêt en regroupement de crédit

Articles L314-10 et suivants du code de la consommation
Articles R314-18 et suivants du code de la consommation

L’emprunteur s’engage à fournir toutes informations afin de permettre d’apprécier sa situation financière étant rappelé qu’un regroupement de crédit n’améliore pas ses engagements et n’entraine pas une augmentation de ses ressources et ne constitue pas un substitut d’épargne ni une réserve d’argent.

1) Pour toute offre assortie d’une garantie hypothécaire, l’opération se réalisera dans le cadre de la loi SCRIVENER 2 (voir conditions générales du crédit immobilier), peu importe la part immobilière dans le montant du regroupement.

2) Autrement , s’il s’agit de crédits à la consommation : les règles sont celles de la loi SCRIVENER 1
( crédit à la consommation) (sauf hypothèque)

3) S’il s’agit de prêts immobilier : les conditions générales du crédit immobilier s’appliquent.

4) S’il s’agit à la fois de crédits à la consommation et de crédits immobiliers :
• soit la part du crédit immobilier est inférieure à 60% (conditions des prêts à la consommation)
• soit la part du crédit immobilier est égale ou supérieure à 60% ( conditions des prêts immobilier)

Conditions de droit commun

Se conférer aux conditions générales propres au crédit immobilier et à l’article R314-20 du code de la consommation.

Procéder à la Remise de la FISE (fiche d’information standardisée) article R 313-4 du code de la consommation.

Spécificités :

– Délai de rétractation de 14 jours francs à compter de la réception de l’offre.
– Remboursement anticipé ( total ou partiel)
– Si le remboursement excède 10 000€ par période de 12 mois, le prêteur peut exiger une indemnité sous réserve qu’elle soit stipulée dans l’offre :
– 1% du montant du crédit s’il reste une période d’amortissement supérieure à 1 an
– 0,5% du montant du crédit s’il reste une période d’amortissement inférieure à 1 an.

En cas de défaillance de l’emprunteur , la pénalité due sera limitée à 8% du capital restant dû si déchéance du terme. (article L312-39 du code de la consommation)

Dernière minute
Actualités, Taux, Infos utiles...
  • > On parle de nous dans la presse Suite à l'ouverture de notre nouveau Cabinet dans la Manche à Granville, nous remercions Ouest France et La Manche Libre pour leur article respectif.
  • > Découvrez le prêt relais Vous êtes actuellement propriétaire mais vous souhaitez changer de logement. L’ordre logique des choses voudrait que vous revendiez votre bien actuel avant d’acheter le futur. En effet, cela vous assure d’avoir le capital financier nécessaire quant à une nouvelle acquisition. Toutefois, il se peut que vous ayez eu un réel coup de cœur pour un bien ou une offre exceptionnelle…
  • > Découvrez la convention AERAS Établie dans le code de la santé publique, cette convention s’applique à toutes les banques et les assurances proposant la souscription d’une assurance emprunteur.
  • > Prélèvement à la source Le prélèvement à la source prendra place à partir du 1er janvier 2019. Voici ce qu’il faut retenir. Comme vous le savez, l’impôt sur le revenu sera prélevé à la source. Cela signifie qu’au moment du versement de votre salaire, un tiers payant prélèvera directement le montant l’impôt que vous devez. En France, le prélèvement à la source ou prélèvement…
  • > Quand les kapla entrent dans l’urbain ! Voici la plus haute tour en bois du monde ! Elle se trouve à Bergen en Norvège, mesure 84,5 mètres de hauteur et compte une dizaine d’étages. Ce joli édifice est situé à une centaine de kilomètres de la capitale (Oslo), près d’un lac dont il porte le nom : « tour de Mjøs ». Sa conception respecte davantage l’environnement que ce…
Toutes les actualités